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Comentarios a la Sentencia nº 705/2015 de 23 de Diciembre de 2015 del Tribunal Supremo sobre el obligado al abono de los gastos de gestión del préstamo hipotecario.

 

En esta ocasión el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre los gastos de gestión derivados del préstamo hipotecario y asesta de nuevo un revés a la Banca.

 

Transcribimos a continuación la cláusula que ha sido declarada como abusiva y por ende, nula, por el Alto Tribunal: ” Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones, y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación – incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

 

El Tribunal analiza en un primer momento la extensión de la cláusula que autoriza al Banco a cargar en la cuenta del prestatario todas las cantidades necesarias que se deriven de la inscripción de la hipoteca (gestiones previas a la inscripción incluidos), de la cancelación de cargas, etc. Y es que las entidades bancarias han atribuido tradicionalmente al prestatario todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato supliendo y ocasiones contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto”, cuando en ciertos casos la propia entidad bancaria es la obligada al pago de determinados gastos (sobre todo tributos).

 

El Tribunal se apoya en el artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios que recoge lo que se debe considerar como cláusula abusiva, referida a todas aquellas que carguen a cuenta del consumidor las consecuencias económicas de errores de gestión que no le sean imputables, gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al empresario, gastos de preparación de titulación que correspondan al empresario y en general cualquier estipulación que venga a imponer al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo sea el empresario.

 

A continuación analizamos los gastos usuales en la tramitación y consecución de cualquier préstamo hipotecario.

 

Gastos de Notario e inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

En lo referente a gastos de escrituras notariales e inscripción de éstas (necesarias para la constitución de la garantía real), se atribuye históricamente en los contratos hipotecarios, “la obligación de pago al solicitante del servicio que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho”. El primer interesado en que se emita la escritura notarial y que ésta se inscriba en el Registro es el Banco prestamista, puesto que a través de la inscripción obtiene un título ejecutivo en caso de impago, la garantía real y adquiere la posibilidad de una ejecución especial y prioritaria. Pues bien, el TS considera que se produce un desequilibrio inter partes en este punto, dado que el principal beneficiario de la inscripción de la hipoteca es la propia entidad bancaria que realiza el préstamo pero el coste de la gestión notarial y registral recae íntegramente sobre el prestatario, beneficiario del préstamo. El Tribunal señala, como ya hemos comentado, que esto causa un desequilibrio entre las partes y que en un marco de negociación individualizada, no sería “razonablemente aceptado”.

 

Tributos

 

Inicia el Tribunal sus consideraciones sobre este punto citando el art. 8 de la TRLITPAJD (Ley sobre Impuestos de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados), en el que se dice textualmente: “en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario”. Se añade en el artículo 15.1 de la misma Ley que en la constitución de fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán a unos efectos del concepto de préstamo. Por lo expuesto hasta ahora parece lógico que la carga tributaria recaiga exclusivamente sobre el prestatario.

 

Pues no, el art. 27.1 de la misma Ley, en lo que la modalidad de actos jurídicos documentados que grava la emisión los documentos notariales dice: “será sujeto pasivo del impuesto el adquiriente del bien o derecho, y en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”. Es por ello que entiende el Tribunal que a efectos de AJD, el prestamista es sujeto pasivo, ya que es él que adquiere un derecho de cobro garantizado mediante la hipoteca, y por ende vulnera el art. 89.3 c9 del TRLGCU, que califica de abusiva y por tanto nula cualquier estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos cuyo sujeto pasivo sea el empresario.

 

Seguro de daño

 

Al constituir una obligación legal del tomador del seguro el pagar la prima del seguro (art. 14 de la Ley de Contrato de Seguro), poco hay que añadir a esto ya que es a todas luces lógico y normal que se haga cargo quién va recibir la protección, que no es otro que el Banco.

 

Gastos varios

 

Se abordan aquí las estipulaciones muy recurrentes en los contratos hipotecarios que, anticipándose a cualquier tipo de litigio derivado por el posible incumplimiento de las obligaciones de pago del prestatario, se le hace cargar de cara con las costas procesales. Esto es, de todo punto de vista, un sinsentido puesto los gastos derivados del proceso están sometidos a normas imperativas como es la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 394 y 398, para procesos declarativos y arts. 558 y 561 en procesos de ejecución).

 

El Tribunal Supremo afirma que imponer las costas procesales desde inicio atenta frontalmente contra las normas procesales, y genera una vez más, un desequilibrio entre las partes. No se puede cargar al prestatario con los posibles y eventuales honorarios de Abogado y Procurador que el prestamista (eventualmente) use en dicho pleito, ya que contraviene lo preceptuado en el artículo 32.5 de la LEC que, excluye dichos gastos a menos que una de las partes haya litigado temerariamente.

 

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